[M+ 절세백서] 집 팔아서 세금 아끼고 싶은데.. 언제 팔까요

김영준 삼성증권 세무전문위원 입력 2014. 4. 25. 03:07 수정 2014. 4. 25. 03:07
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6월 前에 팔거나 상속하면 세금 줄일 수 있어

Q: 저는 여러 채의 주택을 보유하고 있어 재산세와 종합부동산세를 내고 있습니다. 주택을 하나 팔아서 보유세 부담을 좀 줄이고 싶은데, 어느 시기에 처분하는 것이 절세 면에서 유리할까요?

A: 주택을 보유할 때의 과세 체계를 보면 주택 등 재산 소유자에게 일차적으로 부과하는 재산세 납세의무가 있고, 재산세 납세의무자 중 일정한 요건에 해당하면 추가로 종합부동산세를 부담해야 하는 2단계로 과세가 이뤄집니다. 즉 보유 기간에 상관없이 과세기준일인 6월 1일에 부동산을 갖고 있으면 재산세와 종합부동산세 전부를 부담해야 한다는 뜻입니다.

그래서 이론적으로는 한 해에 6월 1일 딱 하루 부동산을 보유하고 있었다 하더라도 재산세를 내야 합니다. 즉 과세기준일이 지나 부동산을 팔았다면 주택이 없어도 재산세 납세고지서를 받는 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 보유세 부담 때문에 주택을 처분하려고 마음먹었다면 이 점을 유념하여 과세기준일 전에 미리 매매 시기를 결정하는 것이 절세의 핵심이라고 할 수 있습니다. 또한 주택 소유자가 사망해서 상속이 이뤄졌다 하더라도 과세기준일을 기준으로 세금을 매기는데, 여기엔 예외가 없습니다. 가령 6월 1일이 지나서 상속이 이뤄진 경우라면 과세기준일 당시 주택을 소유했던 피상속인(사망자)에게 재산세와 종합부동산세에 대한 일체의 납세의무가 그대로 지워지고 그 납세의무가 상속인들에게 승계됩니다.

이 경우 재산세와 종합부동산세 납세의무는 피상속인의 법률적 의무에 해당합니다. 또한 이 경우 재산세와 종합부동산세는 상속세를 계산할 때 상속재산에서 공제해주는 공과금 등으로 인정받아 상속재산을 줄이는 데 활용될 수 있습니다. 상속세 최고 세율이 50%라는 점을 감안할 때 최대 재산세 등의 절반까지 상속세 절세 효과가 있습니다.

물론 과세기준일 이전에 주택을 처분한 후 상속이 개시된 경우라면 재산세 등 과세 문제는 전혀 발생하지 않습니다. 그러나 세법은 상속 개시가 임박해 재산의 처분 행위가 이루어질 경우 그 매각 대금이 은밀하게 현금 자산 등으로 상속될 가능성을 차단하기 위해 사용처를 밝힐 의무를 규정하고 있습니다. 사용처를 명확히 밝히지 못할 경우 상속 재산으로 추정해 상속세를 부과하고 있으므로 반드시 그 점을 유념하여 처분 여부 등에 대한 의사 결정을 내려야 합니다.

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