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대학로 상권은 다양한 연령대가 찾는 우리나라 대표 공연문화거리다.지하철 4호선 혜화역을 기점으로 서쪽으로는 명륜동과 혜화동이, 동쪽으로는 동숭동(이화동)으로 각 구역마다 상권의 성격이 뚜렷하다.

대학로 상권은 1975년에 서울 문리대가 관악산으로 이전하고 1980년대부터 주변 지역들의 소극장이 밀집하면서 점차 확대됐다.

특히 동숭동 공연장들을 중심으로 주변으로 문화, 먹거리, 휴식 공간 등이 모여있어 젊은 층들부터 주말에는 가족단위까지 다양한 연령대가 찾는 한국 대표 공연문화거리로 자리매김했다.반대편 명륜동, 혜화동에 CGV 영화관을 중심으로 형성된 대명거리 상권은 지하철 4호선과 더불어 다양한 버스노선으로 강북, 성북과 종로, 명동을 잇는 편리한 교통으로 서울을 대표하는 중심상권 중 한곳으로 평가된다.

◆ A~D지역, 구역마다 특색

크게 A~D지역으로 분류가 되는데 먼저 A지역은 성균관대학교를 중심으로 대학생을 대상으로 한 먹자골목과 배후세대가 혼재돼있는 상권이다. 최근에는 성대입구 사거리와 혜화동 로터리 사이 대로변으로 맥도날드 등 프랜차이즈 업종들이 입점하고 있으며 이면으로도 점차 상권이 확대되고 있다. B지역은 대명거리 상권으로 대학로에서 가장 유동인구가 풍부한 지역이다. 쇼핑 및 먹거리를 해결해 줄 수 있는 다양한 업종들과 CGV영화관까지 입점해 있어 24시간 유동인구가 발생된다. 젊은 10~20대의 연령층들 주를 이루며 대로변과 이면까지 유동인구가 꾸준하다.

C지역은 국내에서 최초로 소나무를 가로수로 채택해 조성된 특화길로 현재 연극거리로 지정되어 10여개의 공연장들이 위치하고 있다. 다양한 맛집들이 위치해 있고 이면으로도 특색 있는 까페들이 있어 여성 및 연인들의 유입이 나날이 증가하고 있다. 대명거리와 인접해 있어 비교적 유동인구는 적지만 특색 있는 상권으로 발전이 기대되는 지역이다. D지역은 대학로를 대표하는 연극거리로 인해 다양한 문화시설과 먹거리가 풍부한 상권이다. 평일에는 연극시간에 맞추어 음식점과 거리에 많은 인파가 몰리며 최근 마로니에 공원 리모델링으로 더욱 발전할 가능성도 높다. 주점 및 유흥상권이 상대적으로 적어 밤에는 상대적으로 유동인구가 적다.

◆ 곳곳에 1호점, 소비 동향 바로미터

최근 대학로 상권 임대료나 권리금을 주도하는 가장 큰 요인은 '안테나 숍'이 꼽히고 있다.'안테나 숍'은 이름그대로 주요 고객층의 동향이나 트렌드 변화 등을 감지하는 점포를 말한다. 이 때문에 수익성보다 홍보나 마케팅, 자료 수집 등이 목적이어서 유동인구가 많은 곳에 안테나 숍이 생겨나곤 한다. 대학로는 하루 유동인구가 10만여 명 정도로 추정되고 있으며 연령층은 10~40대가 주축이라 기업들은 이곳에 안테나 숍을 세워 소비 동향을 파악하곤 한다. 이 때문에 대학로는 '1호점'이 많은 편이다.

상가업계에서는 유행에 민감한 젊은 계층이 가장 많이 모이는 지역 중 하나인 대학로는 대형 프랜차이즈나 대기업 직영 매장이 가장 우선적으로 입점을 고려하는 곳으로 경쟁하듯 상권에 진입하기 때문에 기존 건물의 상대적인 가치가 상승하게 됐다고 분석한다. 자연히 상가 매매가격이나 임대료 등도 올랐다. 이로인해 대학로의 '토박이'들이 떠나가는 것도 상가 매매가격 상승의 한 원인으로 분석된다.

이런 추세가 계속되면서 비싼 임대료를 감당하지 못하는 자영업자들은 대학로 상권에서 버티지 못해 나가고 그 자리를 대기업 프랜차이즈가 채워 가는 형국이다. 대기업 프랜차이즈가 늘어나는 것은 대학로 상권만의 일이 아니다. 그런데도 대학로가 다른 곳에 비해 가격 상승 폭이 큰 이유는 '제한적 상권 확장성' 때문이다. 대학로는 성균관대, 혜화동로터리, 화동사거리, 낙산공원으로 둘러싸여 있다. '대학로 지도' 그 밖으로는 확장하기 어려운 구조를 가지고 있다. 홍대나 종로 등 계속 확장할 수 있는 상권과 다른 지리적 환경을 갖고 있는 셈이다.

◆ 문화지구 지정, 건물 신축과 확장 제한적

또한 대학로는 문화지구로 지정돼 있어 건물의 신축이나 확장 등이 다른 지역에 비해 제한적이다. 건물은 높이 25m, 대지 990㎡ 이상의 신축이나 확장을 하기 위해서는 까다로운 심사를 받아야 하고 대부분은 정부에서 허가해 주지 않는다.

이 때문에 대학로에는 유니클로나 자라와 같은 대형 의류 매장이 없다. 업체 관계자들은 들어오고 싶어 하지만 대학로에 그와 같은 의류 업체를 수용할 만한 대지 조건을 갖춘 곳이 없기 때문이다. 이렇듯 제한된 환경에 기업들이 몰리다 보니 자연스럽게 거래 가격이 상승하고 있다. 또한 기존에 상권이 형성되지 않았던 거리도 활성화되고 있는 추세다. 대학로 CGV가 있는 옛 농심가 거리 뒤쪽은 최근 들어 '소나무길'이라는 이름이 붙으며 상가들이 많이 들어서고 있다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 "최근 상가투자에 관심이 늘고 있는데 상가를 고를 때는 상권을 가장 먼저 살펴야 한다"며 "예를 들어 대학 상권은 움직이지 않는 상권으로 고정 수요가 꾸준하다는 특징이 있는데 여기에 외부에서 오는 인구가 많은 문화 상권이 결합되면 임대수익을 꾸준히 올릴 수 있다는 장점을 지녔는데 대표적인 지역이 홍대와 대학로 일대가 있다"고 말했다.또한 "하지만 문제는 이곳 상권 진입이 쉽지 않은데 있는데 대형 평수의 건물과 임대 매장을 쉽게 찾아볼 수 없을뿐더러 설령 임대물건이 부동산 시장에 나와도 수십 개 달하는 프랜차이즈 카페들이 웃돈을 주고 진입하는 경쟁이 갈수록 심화되고 있기 때문이다"라고 말했다.

이 같은 부동산 거래 관행으로 이곳 상권의 임대료와 매매 시세는 현재 오를 때로 올라 대리점 형태의 매장 개설은 사실상 불가능한 상태다. 이곳 상권의 건물주들 역시 신사동 가로수길과 비슷한 성향을 보이고 있다. 건물 자산 가치를 높일 수 있는 기업의 브랜드형 매장 임대를 선호해 순수 자영업자들의 입지가 좁아졌다. 그럼에도 불구하고 대학로 상권은 앞으로도 계속 발전할 것이라는 게 부동산 업계의 전망이다. 서울 북쪽에 대학로를 대체할만한 상권이 없고, 공연 문화가 풍성해 다른 곳에 비해 여전히 유동인구가 줄어들 염려가 없으며, 서울에서 경기북부로 빠져나가는 교통의 요지이기 때문이다.

비즈한국 장경철기자 manim@bizhankook.com

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