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[머니투데이 김창익기자][12월 고덕시영 재건축 등 강동구만 3000가구 대이동…학군수요 겹쳐 재상승 가능성]

　"2012년 1분기가 전·월세시장의 분수령이 될 것입니다. 강동구를 중심으로 재건축 이주 수요와 학군 수요가 겹치는 시기가 되면 전·월세시장이 다시 요동칠 수 있습니다."

　지난 9월 이후 전·월세 거래량이 줄고 전셋값이 다소 진정 국면을 보이고 있다. 이에 따라 전셋값이 고점을 찍고 안정국면에 접어든 게 아니냐는 전망이 조심스럽게 나오고 있다.

하지만 본격적인 하락국면에 접어들었다고 보기엔 시기상조란 지적이 아직 우세하다. 통상 12월부터 다음해 초에 학군 수요가 몰리면서 전셋값이 상승세를 타는데 내년 초부터는 특히 강동구에서만 수천가구의 재건축 이주가 시작될 예정이어서 내년 1분기를 지나봐야 추세적 하락이냐, 일시적 조정이냐를 정확히 가늠할 수 있다는 것이다.

　30일 해당 조합과 관련업계에 따르면 서울 강동구 고덕동 고덕시영아파트 2500가구가 빠르면 오는 12월부터 이주를 시작할 예정이다. 상일동 고덕주공 4단지 413가구도 올해 말이나 내년 초에 이주할 것으로 보인다.

예정대로 이주가 진행될 경우 연말연시에 강동구에서만 약 3000가구의 대이동이 이뤄진다. 고덕시영 재건축조합 관계자는 "11월26일 관리처분총회가 예정돼 있다"며 "총회가 끝나면 12월부터 이주를 시작할 계획"이라고 말했다.

　부동산시장에서 고덕시영 2500가구에 주목하는 이유는 올 여름 2차 전세난의 뇌관 역할을 한 강남구 대치동 청실아파트의 이주 사례가 재연될 가능성이 높기 때문이다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 지난 6월 청실아파트 1378가구의 이주가 시작되면서 강남구의 전셋값은 △6월 0.53% △7월 0.74% △8월 0.85% △9월 0.74% 등 가파른 상승률을 기록했다. 같은 기간 서울 전체의 전셋값 월별 상승률이 0.16~0.54%를 기록한 점을 감안하면 상당히 높은 수준이다.

　청실아파트 재건축 이주수요에 따라 인근 은마아파트 전용면적 77㎡의 전셋값은 상한가를 기준으로 △6월 3억6000만원 △7월 4억원 △8월 4억5000만원까지 급등했다가 9월들어 진정세를 보이며 3억8000만원으로 떨어졌다.

인근 중개업소에 따르면 삼성아파트 108㎡의 경우 전셋값이 6억4000만원까지 상승, 매매값 대비 전셋값 비중이 60%를 넘어섰다. 서울 전체의 경우 40.67%로 아직 50%를 밑도는 점을 감안하면 매우 높다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "전셋값이 잠시 주춤하다가 재상승하는 계기가 될 수 있다"고 지적했다.

　고덕시영 등에 이어 서초구 반포동 신반포한신1차 730가구가 내년 6월부터 이주를 계획하고 있어 재건축 이주 수요에 따른 전셋값 상승 압력은 지속될 전망이다.

　또 하나의 뇌관은 연말·연초 학군수요다. 학군 배정을 위한 이주 수요에 따라 12월부터 전셋값은 상승세를 타는 게 보통이다. 실제 부동산114에 따르면 월간 전셋값 상승률은 △2009년 12월 0.45% △2010년 1월 0.92% △2010년 12월 0.80% △2011년 1월 0.63% 등 상대적으로 높은 수준을 기록했다.

내년부터 입주물량이 급감한다는 점도 전세난이 장기화될 수 있다는 가능성에 무게를 실어주는 대목이다. 업계에선 2008년부터 주택 인·허가 물량이 급감하면서 내년 입주물량이 15만여가구로 예년의 절반 수준 정도가 될 것이라고 예측한다.

　김선덕 건설산업전략연구소장은 "전셋값이 떨어지려면 기본적으로 주택공급이 늘어야 하는데 내년부터 공급부족이 전셋값 상승압력으로 작용할 것"이라고 내다봤다. 그는 "1~2인가구를 타깃으로 한 도시형생활주택 입주가 본격화된다고 해도 3~4인가족 단위의 전세물량 부족현상은 지속될 것"이라고 덧붙였다.

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머니투데이 김창익기자 window@

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