파이낸셜뉴스

Q.2년 전세 계약을 한 집에서 1년째 살고 있습니다. 그런데 최근 집주인이 바뀌었고 새 임대인이 전세보증금을 2000만원 올려달라고 하는데 올려줘야 하나요. 1년 이후 보증금을 올리고 재계약을 하려면 계약서를 다시 써야 하나요. 만약 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어가면 보호를 받을 수 있는지 여부도 궁금합니다.

A.주택임대차보호법은 주택의 임차인에게 최소한 2년의 임대차를 보장하게 되어 있습니다. 임차인이 입주, 주민등록 전입신고를 마친 경우 대항력을 인정하고 있어 집주인이 바뀌었다고 해도 종전과 같은 임차권을 새 임대인에게 주장할 수 있습니다. 즉 아직 남은 1년간의 임차기간 내에는 임대차 조건, 기간, 보증금 등이 유지되므로 새로 바뀐 집주인에게 보증금을 올려줄 필요가 없습니다.

향후 2년 만기가 도래해 재계약을 할 경우에도 임차인의 입주, 주민등록 전입신고로 발생한 대항력은 보증금을 증액해도 주민등록이 계속되는 한 유지됩니다. 하지만 확정일자는 날짜를 소급해서 다시 받을 수 없으므로 보증금을 인상해도 처음 계약서는 그대로 보관을 하셔야 합니다. 인상한 보증금에 대한 임차계약서만 별도로 작성한 후 추가로 확정일자를 받는다면, 인상한 보증금 부분에 대한 우선변제권이 추가 발생하게 됩니다. 단, 보증금 증액 재계약시 등기부등본을 확인해 근저당권 설정 등 권리관계에 문제가 없는지는 필수적으로 확인하셔야 합니다.

전셋집이 경매에 넘어간 경우에는 등기부등본상에 말소기준권리가 되는 (근)저당, (가)압류, 가등기, 경매개시등기 등이 전입일자보다 앞선 선순위 임차인이라면 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 말소기준권리 등기일보다 나중에 전입신고가 된 후순위 임차인이라면 권리순서대로 배당이 이뤄집니다. 대항요건과 확정일자를 갖추지 못한 경우라도 소액의 보증금에 대해서는 다른 담보권자보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 시행령에서는 임대차보증금이 소액인 경우 주택가액의 2분의 1 범위 내에서 보증금의 일부를 우선 변제받을 수 있습니다. 최우선변제금액 범위는 2010년 7월 말 이후 서울은 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 2200만원, 광역시(과밀억제권역, 군 지역 제외) 안산·용인·김포·광주는 1900만원, 기타 지역은 1400만원입니다. 단, 최우선변제권을 행사하려면 경매신청 기입등기가 되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 완료해야 합니다.

/부동산114 리서치센터 이호연 팀장

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