세계일보

법정지상권 제도는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급함으로 인하여 발생하는 문제점을 거래의 안전과 재산권 보장 사이에서 조정·해결하는 제도라고 할 수 있다.

예를 들면, 토지와 건물의 소유자를 달리하게 된 경우 토지 이용권을 확보하지 못한 건물이 발생할 수 있고 이는 건물이 철거되거나 당사자들의 재산권이 침해받는 경우가 발생한다. 법정지상권은 이러한 문제를 해결하기 위해 당해 토지에 건물이 있는 일정한 경우 당연히 그 토지의 사용을 법률상 인정하는 제도이다.

그러나 민사법과 관습 등에서 법정지상권이 인정되고 있지만, 그 성립요건이 명확하지 않거나 성문화되지 아니하여 부동산의 거래에 제약요인으로 작용할 수 있다고 할 수 있다. 이러한 관점에서 이해가 첨예하게 표현된다고 간주되는 법정지상권 성립요건과 관련된 대표적 요지를 살펴보자.

▲토지와 건물의 소유자 일치 여부=

사실상 일치 여부 보다는 법률상, 형식상의 불일치를 보다 중시한다. 이는 부동산 등기제도 등 부동산 소유와 관련한 공시제도를 기반으로 거래의 안전을 보다 중시한 것이라고 할 수 있다. 공유토지, 구분 소유적 공유관계 건물 등에 대하여는 다른 당사자의 권리침해 가능성에 기반을 두고 사실적 측면에 입각하여 법정지상권의 성립여부를 결정한다.

▲전세권 대항=

민법 제 304조 등에 따라 전세권자의 동의 없이 법정지상권을 취득할 지위를 소멸시켰다고 하더라도, 그 건물 양수인은 물론 토지 소유자도 그 사유를 들어 전세권자 에게 대항할 수 없다.

▲가등기담보법=

특별한 사정이 없는 한 건물을 위한 관습상 법정지상권이 성립을 부정한다. 이러한 입장은 가등기라는 공시적 수단이 있고 경락자 등 거래자는 이러한 공시 수단에 의하여 사전에 가등기에 따른 권리의 취약성을 사전에 예측할 수 있다는 점이 감안된 것이라고 할 수 있다.

▲관습법상 법정지상권=

매매 기타의 원인으로 토지와 건물의 소유자가 상이하게 되었을 대 무허가 건물, 미등기 부동산 양도?양수 시, 신탁부동산 등 소유권에 관한 문제에 있어서 건물에 대한 소유권과 처분권으로 구분하고 처분권만 가지고 있는 경우에는 관습상 법정지상권의 성립을 부정한다.

▲분묘기지권=

'유골이 존재'와 '분묘의 외형 또는 분묘의 원상회복 가능성'이 존재하여야 한다. 그러나 분묘기지권은 당해 분묘에 한해 성립하는 것으로 합장 등 새로운 분묘를 조성하는 경우에는 분묘기지권이 성립하지 않는다. 또한 분묘로서 외형을 갖추지 않은 평장 등에서는 인정될 수 없다.

강석자 우주공인 대표· 광운대 경영대학원 부동산학 석사

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